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业内人士认为，上半年深圳土拍市场呈现核心区域高热、非核心区域平淡的分化特征。此次前海桂湾地块高溢价成交，标志着前海核心宅地市场热度回升，反映出头部房企对深圳核心地段的战略布局。
前海桂湾宅地高溢价成交
7月14日，深圳出让一宗前海桂湾片区宅地，土地出让面积8287.15㎡，规划建筑面积25600㎡（其中住宅25000㎡、托育机构500㎡、物业服务用房100㎡），容积率3.1，起始价11.58亿元，起始楼面价45234元/㎡，该地块无配建要求，无70/90平米户型、商品房售价限制。
据了解，该地块作为前海核心区稀缺的低密住宅用地，市场关注度较高，开拍前已获12家竞买人报价，开拍后多家竞买人拿地意愿强烈，更是出现了1分钟内报价11轮的激烈情况，最终经过158轮竞价，由招商蛇口以总价21.55亿元竞得，成交楼面价84180元/㎡，溢价率86.1%。
该成交楼面价创深圳涉宅用地成交楼面价新高。2015年12月25日，泰禾集团以总价27.4亿元拿下宝安区尖岗山片区地块，成交楼面价79907元/㎡，溢价率177.61%；2024年12月2日，华润置地和中海联手竞得南山区粤海街道地块，成交总价185.12亿元，成交楼面价70388元/㎡，溢价率46.32%。
中指研究院深圳分院高级分析师孙红梅表示，深圳前海桂湾地块竞争激烈，竞拍过程中楼面价从4.52万元/㎡持续攀升，最终突破8万元/㎡，刷新了深圳宅地楼面价纪录。该地块容积率≤3.1、建筑限高80米，是前海近年出让宅地中高度限制最低的一宗，预计将开发为小高层，形成前海稀缺的低密改善型社区。区别于前海多数地块的“双限”政策，该地块商品房售价不限，为开发商预留了灵活定价空间。随着前海国际枢纽中心等配套逐步落地，该地块有望成为区域标杆项目。
深圳核心区域土拍高热
对于深圳前海桂湾宅地受房企追捧的原因，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，桂湾片区位于前海自贸区、深港合作区，区位规划优势、产业优势非常突出。前期，根据前海的区域规划，住宅用地偏少，近年来由于前海商办供给较多，也调整了规划，部分地块调整为住宅，但整体来看住宅用地还是偏少。目前，该区域已四年无宅地供应，当前仅前海时代尊府在售，新房稀缺，区域成熟，安全边际高。
“同时，该地块体量小、总价低，符合开发商确定性业绩导向的拿地取向，即快速开发和销售、快速回款，快速落地业绩，尽量减少市场波动对业绩的影响。”李宇嘉说，另外，地块采用“交地即交证”模式，要求1年内开工、4年内竣工，出让综合条件对开发商也友好。综合上述区位及地块质地等原因，该地块吸引了12家竞买人参与竞拍。
李宇嘉认为，在区位、地块、出让条件三重优势下，该地块创下高溢价率、高楼面价在情理之中。作为自贸区土储较大的开发商，招商蛇口拿下该地块也在预料之中，可以实现产业、商业、城市、配套等一体化开发，实现综合收益最大化。
孙红梅也表示，上半年深圳土拍市场呈现核心区域高热、非核心区域平淡的分化特征。此次深圳前海桂湾地块高溢价成交，不仅刷新了深圳宅地楼面价纪录，更折射出市场对前海核心地段价值的深度认可。前海桂湾作为深圳“城市新中心”的核心板块，已集聚腾讯、华润、招商蛇口等总部基地，该地块的成功出让，将进一步提振前海住宅市场预期，标志着前海核心宅地市场热度回升，高溢价成交反映出头部房企对深圳核心地段的战略布局。
