本篇文章为作者研究特朗普系列文章的开篇。初步确定这组系列文章为十篇，从不同角度全面研究特朗普总统的“房地产商+媒体达人思维”，解析这种思维方式的形成过程，以及用这种思维模式看待世事与制定政策的特点。希望能起到抛砖引玉作用，欢迎更多朋友参与到这项有价值的研究中来。
研究把握特朗普的“房地产商＋媒体达人思维”
孟晓苏
2025年9月11日
房地产商出身的媒体达人特朗普两次被美国人民选为总统。这位一生从商、从未担任过公职的房地产商人，在七十多岁时首度入主白宫，又以七十八岁高龄再度当选。美国延续多年的“精英政治”与“传统外交”模式已被打破，两党建制派在最高决策层中都已被边缘化。主导美国内外政策的就是特朗普的“房地产商+媒体达人思维”，美国成为“有特朗普特色的特殊政治体系”。
在中国舆论场上被不断污名化的房地产企业家，怎么在美国却受到大多数人民的拥护？特别是被底层蓝领工人当成自己的代表？被当成“天选之人”即神一般的人物？甚至允许他一边当总统、一边借势把家族生意做大？有不少人感到很不适应、很不认同，但我们必须面对美国已经发生的这一现实。这也将成为国际社会需要应对的美国政治“新常态”。
好在中国实行市场经济多年，培育了一大批精通商业逻辑、擅长谈判的企业家。在房地产市场平稳发展的前些年，房地产企业家成功周旋于地方政府、建筑企业、购房者、合作机构与银行之间，展示了他们的智慧与能力。中国作为最大的房地产市场，拥有世界上规模最大的房地产就业人群和房地产企业家群体，人们都认为我最熟悉这个群体。因此，我们完全有条件研究和把握特朗普总统的“房地产商＋媒体达人”思维，从而更好投入中美交往与国际斗争。
房地产业区别于其他行业，具有周期性显著、高风险与高回报并存等特征。它同时具备区域固定性、产品异质性、价值高昂与耐久性，以及投资和消费双重属性。经济基础决定上层建筑，生产方式塑造思维方式。房地产行业的特殊环境深刻影响到从业者的认知与行为模式，这也构成了“房地产商思维”的形成背景。尤其像特朗普这样做了一辈子房地产的开发生意人，即便懂得一些政治策略，其思维底色仍然是典型的商人逻辑。现在的美国政府，怎么看怎么像一个被房地产公司全面接管的国家。要读懂现在的美国政府，把握他们的政策取向，就要研究与把握特朗普总统的“房地产商+媒体达人”思维。
那么，房地产商具备哪些特殊的思维方式，能在商业活动中取得成功，甚至能助推特朗普这样一个政治“局外人”两次问鼎美国总统宝座呢？
1、全景研判思维。房地产经营变数多、周期长，需从全局出发、灵活应变。在1975年房地产低迷时期，特朗普以低廉价格收购纽约破旧旅馆，利用极低息贷款和减税优惠，改建成凯悦酒店大获成功。特朗普将这一能力用于治国理政，精准捕捉和引导底层民意，紧紧围绕就业、福利等核心议题，甚至不惜加剧社会对立，站在所谓“沉默的大多数”一边，改变现有移民、贸易和产业政策，并根据选情变化及时调整策略。“全景研判思维能力”是房地产开发企业家的特有长项，不是一般制造业或服务业企业家所能够具有的。
2、巧借外力思维。房地产行业资金需求大、产品不可移动，要求从业者具备独到的战略眼光，能够精准判断地块潜力与市场需求，并善于整合多方资源。特朗普将这一策略运用于选举，紧紧抓住美国白人中下层群体对现有体制的不满，借助民粹主义浪潮，发动了一场“草根革命”，两次成功入主白宫。现在又以“美国利益优先”为由，排斥移民、增加关税，通过发动关税战试图转嫁美债压力，都是在试图借助外力为自己所用。
3、特色营销思维。房地产商通常涉猎广泛、交际能力强，善于营销项目和自我推广。特朗普充分利用媒体尤其是社交平台，高调塑造自身“成功商人”和“反建制代言人”的形象。他通过直言不讳、打破常规的发言风格，吸引大量民众关注，成功转移外界对其个人缺陷的聚焦，最终在激烈选战中胜出。现在又在用同样思维方式，肆意驰骋于国际舞台，导演俄乌停战的大戏。还打电话给欧盟秘书长，问对方“我能不能评上诺贝尔和平奖”？你看特朗普都当上美国总统了，还这么想进一步营销自己。
4、绝处逢生思维。房地产开发商常常面对资金压力和市场波动，抗压能力和危机应对能力是关键。特朗普的酒店度假村资产曾在房地产低迷期六次破产，但又都利用美国的《破产法》进行债务重组重新崛起。这种经历锤炼出他极强的心理韧性和反击意志。与这类对手打交道，正面强硬对抗未必奏效，更需讲究策略与智慧。失败对于某些企业来说就是灭顶之灾，覆水难收，但是对于房地产开发企业来说，周旋余地比较大，特朗普的六次破产就是六个项目公司的破产，他利用《破产法》第11章的规定，通过破产把债务转移给债权人和社会承担，保住了特朗普品牌。这说明房地产一个项目的失败，并不是全部项目失败，由此锤炼出他百折不挠的战斗意志。
5、虚实结合思维。成功的房地产商擅长运用谈判技巧，常以虚张声势、混淆视听的方式与不同对手周旋，并在必要时以退为进。房地产项目也有“实做与虚做”的区别，有的项目可以转让或合作，有的干脆就“轻资产运营”，挂牌让合作方去做。特朗普在中东国家的经营就是“卖牌子”，允许投资人挂“特朗普大厦”的品牌，他不投资光占股。特朗普又把相似策略带入治理国家和国际关系，通过施压压力与谈判，虚虚实实，漫天要价，坐地还钱，迫使各方在关键利益上让步。你指责特朗普多变善变，说他出尔反尔，说“我方的立场是一贯的、不变的”，他根本不理你，觉得你很奇怪。所以谈判对方需要改变思维，冷静判断他的真实意图，防止被特朗普的谈判战术扰乱阵脚。
6、平等交易思维。商业的本质是互惠互利。房地产商常周旋于多方利益之间，甚至有意制造谈判压力以争取更有利条款。特朗普惯用“交易艺术”处理内政外交事务。我们应对此类风格，关键在于厘清自身的核心诉求，避免陷入情绪对抗，应以理性谈判寻求交换条件，以局部让步维护整体利益。比如在台湾问题的上，台湾有人就在担心，美国会不会拿台湾跟大陆做交易？台湾会不会成为特朗普对华交易的“弃子”？有这种认识很好，有利于阻止“台独”。
特朗普上任后已组建成以忠诚和支持者为导向的执政团队，传统政治规则和外交模式已经改变。他将继续以出人意料的方式搅动国际政经格局，为全球带来新的不确定性。但也可能会有思维敏锐的国际主体，从中找到与这位商人总统打交道的最优策略，在博弈中维护甚至拓展自身利益。
将“房地产商思维”引入国家政治与外交政策研究，并非是我们的堕落，而是必须面对的现实。在中美博弈上如果改变不了对方，就要调整我方的认知角度和行为方式，主动适应美国顶层根本思路变化的新常态。所以我建议，系统研究特朗普的思维模式和处事策略，将这门“生意人政治学”纳入外交与内政决策参考中。做到知己知彼。力争将挑战转化为机遇，在复杂斗争环境中坚定维护国家利益，争取获得更大利益。
