作者 | 第一财经 马一凡
“梦想”能抵扣房租的时代到来了。
今年以来，随着深圳喊出“只收梦想，不收租金”的口号，国内写字楼和产业园区掀起了一场前所未有的“零租金”风暴。深圳、杭州、苏州、广州、上海的国资企业相继对符合条件的企业抛出“免租金入驻”的橄榄枝。
这些城市各出奇招，除了免去办公空间的前期租金，还有几百万元的融资助力、解决员工居住问题等优厚条件。
有业内人士认为，“零租金”并非真正免房租，其背后是地方政府对城市空间认知的转变以及运营逻辑的转变。
核心城市的“零租金”竞赛
今年3月，深圳市国资委的一个动作打破了商办和产业园区市场格局。
在一场发布会中，深圳市国资委宣布统筹调配了10万平方米市属国企产业园区资源，符合一定条件的小微科创企业可以“零租金”入驻。
“只收梦想，不收租金！”深圳官方喊出了这样的口号，并宣布科技企业最低可享受2年以内的免租优惠（签一年合同免一年租金，或签三年合同前两年免租、第三年减半），还称后续将为科创企业推出更多“零成本”产业空间。
看到深圳的率先发力，杭州、苏州也不甘示弱，相继在今年4月推出“零租金”政策。
杭州钱塘智慧城宣布其2万平方米的机器人产业园办公空间对入驻企业免三年租金，这栋楼宇位于杭州主城核心地段，单个企业最高可享1000平方米空间。
对于这项政策，钱塘智慧城招商服务中心主任称他们“拿出了最大的诚意”。有一家做仿生视觉技术的公司只耗时20天就拿到了免租审批结果，创始人称每年节省租金16.4万元。
同月，苏州高铁新城也发布了由当地国资主导的“环秀湖青年启航计划”，也称“拿出最大诚意”，该计划调配了10万平方米空间，对多个领域的创业团队实施两年零租金支持。
一场新的城市竞赛似乎就此展开。到了今年7月、8月，一线城市广州和上海也相继发布其“零租金”项目。
7月31日，广州市黄埔区召开新闻发布会，宣布共遴选了13个“零租金”试点产业空间，共计15万平方米，8月中旬开始实施，对于符合条件的企业，签约3年（含）以上可享受前两年免租，签约6年（含）以上可享受前3年免租。
紧接着，今年8月21日，上海临港新片区面向青年创业者抛出“超级大礼包”，临港集团发布“超级个体288行动”方案，宣布以“办公免费租、公寓免费住”为核心，打造全上海成本最低、最普惠便捷的青年创业集聚区。
相比其他城市，上海临港集团的方案更进一步，只要符合条件，不仅创业空间零租金，居住空间也可以零租金。
从“收租管理”到“产业链攒局”
写字楼和产业园区市场不断出现“零租金”，固然与当前各城市的空置率上行压力存在一定关系，但更为关键的是核心城市之间对优质产业、优质创业项目的激烈争夺。
“我们不能再仅仅扮演收租者的角色，还需要深度参与城市产业的升级发展，要成为办公服务商，能给企业提供全场景的解决方案，链接多维度的资源，最好能搭建出一个生态平台。”近期，一家大型国资企业写字楼项目的相关负责人在一场招商活动中对记者表示。
无论是深圳、广州、上海，还是苏州、杭州，他们开出的“零租金”条件看似丰厚，实际上都是暗含价码的。
以广州为例，广州开发区国有资产监督管理局局长在接受媒体采访时表示，零租金“入园条件”包括：一是黄埔区“12136”产业体系中的重点产业发展，重点面向智能网联与新能源汽车、生物医药与健康、低空经济与航空航天、人工智能、新型显示与集成电路等战略性新兴产业和未来产业的新招引项目；二是支持小微科创企业发展，对市级以上创新创业大赛或大院大所等科创类行业赛事获奖及优胜项目团队、具有自主知识产权或职务科技成果的人才项目给予相应的免租优惠。
苏州高铁新城也明说了，他们需要的是智能网联汽车、先进材料、数字金融、量子科技、低空经济、大数据、人工智能、大健康、数字文化、零碳负碳等符合苏州高铁新城产业发展方向的领域。
而上海临港集团则聚焦硬核科技、数据加工、跨境直播、跨境医疗、短剧基地、游戏创客、代码外包、小众赛事等8类创新业态。
这些城市想要通过“零租金”吸引前沿科技型企业，他们列出的行业是有很大一部分重合的，这也就意味着核心城市的招商引资在面临十足的竞争压力，没有优惠的话，创新型企业就被别的城市“抢走了”。
零租金或许已经是比较简单的优惠项目了，除了零租金，苏州高铁新城还表示，符合相关条件的企业还能享受相城区以及苏州高铁新城天使基金相关政策支持，单个企业可获得最高不超过300万元的融资额度。
而在上海临港，入驻企业还有望获得最高80万元创业担保贷款、最高50万元无偿资助、最高50万元“流量券”、最高50万元“算力券”、最高50万元“运力券”、最高10万元“网络券”等配套资源。
“我认为零租金并不是真正的免房租，而是一种地方政府或国资的风险投资，这种模式早就有了，近期则比较集中。在企业的初创阶段，对企业提供免租等扶持手段，这背后可能有其他的协议，比如未来的税收要求，或者以租金入股，获得长远收益。”一位国资基金管理人士对第一财经记者表示。
以广州市黄埔区为例，该区称将探索“租金+股权”等空间供给新模式，以“陪伴式服务”助力企业茁壮成长。今年7月发布的《广州开发区（黄埔区）促进生物医药产业高质量发展若干措施》中也提出，探索“补改投”“租金作价入股”，发挥市、区财政母基金作用，支持创新项目早期研发。
该人士还表示，除了有形的回报，地方政府或许还想通过“零租金”来构建城市产业新生态，让优质产业链集聚，这对于城市未来发展也极具意义。
